makro: Wohnungsmieten und Immobilienpreise steigen immer weiter. Dabei ist der Preis in einer Marktwirtschaft zunächst einmal ein Indikator. Was sagt er uns?

Sebastian Dullien: Der steigende Preis sagt uns erst einmal, dass die Nachfrage an Wohnraum das Angebot übersteigt. Das gilt vor allem für die attraktiven Großstädte, in denen die Mieten und Hauspreise zuletzt besonders stark gestiegen sind. Die höhere Nachfrage dort ist eine Konsequenz aus gestiegenen Einkommen, gefallener Arbeitslosigkeit und Zuwanderung sowohl aus dem Rest Deutschlands als auch aus dem Ausland.

makro: Der Anstieg der Immobilienpreise hat viele Gründe. Wie groß ist der Einfluss der Niedrigzinsen?

Dullien: Niedrigere Zinsen bedeuten, dass sich bei gleichem Immobilienpreis mehr Menschen den Kredit für einen Haus- oder Wohnungskauf leisten können, weil die monatliche Rate geringer ausfällt. Das erhöht dann allerdings die Nachfrage für den Kauf von Häusern und Wohnungen. Als Folge steigen die Immobilienpreise.

Für die Frage, inwieweit sich Normalverdiener Wohnraum leisten können, ist aber die Entwicklung der Mieten viel wichtiger, denn Deutschland ist ein Land der Mieter. Für den Anstieg der Mieten aber spielen die Zinsen bestenfalls eine sehr nachgeordnete Rolle. Hier ist der Zuzug in die Städte, kombiniert mit Einkommenszuwächsen bei unzureichendem Neubau, die zentrale Ursache für den Mietanstieg.

makro: Mietpreisbremse, Mietendeckel, Enteignungsdiskussionen - kann das den Preisanstieg drosseln oder ist es bloß ein Herumdoktern an Symptomen? Was hilft?

Dullien: Mietpreisbremse und Mietendeckel können beide im Prinzip den Mietpreisanstieg drosseln, sind aber trotzdem nur ein Herumdoktern an den Symptomen. Das zugrunde liegende Problem ist ja der Mangel an Wohnraum. Da nicht schnell genug gebaut werden kann, kann es in einer Situation von Wohnungsmangel zum Überschießen von Mieten kommen. Diesen Anstieg können gesetzliche Eingriffe wie Mietpreisbremse und Mietendeckel abfedern. Wenn aber nicht gleichzeitig gebaut wird, hilft das auf Dauer nicht.

Enteignungen sind dagegen - jenseits der verstaatlichten Wohnungen - ein reichlich ungeeignetes Mittel gegen den Mietpreisanstieg. Durch die Enteignung ändert sich ja nichts am Wohnungsmangel. Und die personellen und finanziellen Ressourcen, die der Staat in die Enteignung steckt, können nicht zugleich für den Neubau eingesetzt werden. Am Ende hilft stattdessen nur: bauen, bauen, bauen.

makro: Sie haben ganz aktuell ein Konzept präsentiert, wie der öffentliche Wohnungsbau gefördert werden kann. Was sind Ihre Kernforderungen?

Dullien: Wir sehen, dass der Wohnungsneubau auf kommunaler Ebene oft nicht schnell genug vorankommt. Oft fehlen finanzielle Mittel, Grundstücke und Planungskapazitäten. Gleichzeitig hat der Bund finanziellen Spielraum. Wir haben deshalb eine Bundesinitiative "Zukunft Wohnen" vorgeschlagen, die aus drei Elementen bestehen soll:

Erstens eine Bundesbeteiligungsgesellschaft, über die der Bund kommunalen Wohnungsbauunternehmen Eigenkapital zur Verfügung stellen kann. Damit können die wiederum mehr Kredite aufnehmen und mehr bauen.

Zweites Element wäre ein Bundesbodenfonds, der hilft, auf kommunaler Ebene öffentliche Grundstücksfonds aufzubauen, damit Grundstücke künftig in öffentlichem Eigentum bleiben können.

Drittes Element wäre eine Bundesplanungsgesellschaft, die Planerinnen und Planer einstellen würde und diese an die Kommunen ausleihen könnte. Damit könnte man schnell viel neuen Wohnraum in öffentlichem Einkommen schaffen.

makro: Stecken wir bereits in einer Immobilienblase? Das Platzen einer solchen hat vor gut zehn Jahren die Finanzkrise ausgelöst. Wie groß ist das Risiko?

Dullien: Auch wenn einige Studien derzeit auf ein gewisses Risiko der Überbewertung bei Immobilien hindeuten, halte ich die Gefahr für den deutschen Wohnimmobilienmarkt insgesamt für begrenzt. Solange die Zinsen niedrig bleiben, sind die Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten noch nicht übermäßig hoch.

makro: Der Blick ins Ausland ist ernüchternd: Zürich, London, Paris, Hongkong - für Normalbürger ist Wohnraum hier längst unerschwinglich. Ist das am Ende ein Schicksal, das in allen beliebten Metropolen droht?

Dullien: Das muss nicht sein. Wien etwa zeigt, dass durch massiven öffentlichen Wohnungsbau Wohnraum auch für Normalbürger erschwinglich bleiben kann. Singapur ist ein ähnlicher Fall: Obwohl dort Grund und Boden wie in Hongkong sehr knapp ist, ist Wohnraum einigermaßen bezahlbar. Im Schnitt hat in Singapur jeder Einwohner 27 Quadratmeter Wohnfläche - gar nicht so viel weniger als die 36 Quadratmeter, die es pro Kopf in Berlin-Mitte gibt. In Singapur hat wie in Wien der öffentlich organisierte Wohnungsbau ein großes Gewicht.

Das Interview führte Carsten Meyer.